Renditeimmobilien - Lohn für eine Investition !
Rendite ist der marktgerechte Lohn für eine Investition in Sach- oder Finanzwerten. In der 'Freien Marktwirtschaft' ist die Maximierung der Rendite mit den Mitteln des Marktes nach Angebot und Nachfrage ein legitimes Mittel. Immobilien sind Grundbesitz mit aufstehenden Gebäuden, also Sachwerte, die wie das Wort sagt, unbeweglich, immobil sind.
Enstehung der Renditenimmobilien
Renditeimmobilien entstehen durch Vermietung, die gewerbliche Eigennutzung oder den Verkauf eines Objektes durch so genanntes Festgeld. Die Rendite sollte so hoch sein, wie das investierte Geld bei einer Bank-Geldanlage erzielen würde. Da das Risiko einer Investition damit aber nicht erfasst ist, ist der Investor bestrebt, die Höchst-Rendite zu erzielen. Hier sind zwei Arten von Renditen zu sehen, einmal die Rendite, die man bei der Investition in eine Immobilie im Augenblick des Kaufes erzielt und zum Anderen die Rendite, die nach dem Kauf und nach weiteren Investitionen in ein Objekt erzielt wird. Das gekaufte Objekt wird ggf. erst zur Renditeimmobilie zur langfristigen Anlage als auch für die Spekulation für einen möglichen Verkauf. Als Objekte für Renditeimmobilien kommen besonders in Frage: Büroimmobilien, Hotels, bei beiden die Größe des Angebotes prüfen, Einzelhandelsimmobilien für Discounter, eine empfehlenswerte Anlage, u. a. wegen der langfristigen Mietverträge, Parkhäuser in Innenstädten wegen der Halteverbote, Altenwohnheime wegen der Sicherheit der Zahlungen öffentlichen-rechtlicher Institutionen. Zeitweise waren Lagerhäuser angesagt, wobei hier zu prüfen ist, welche Rationalisierungen möglich sind, die keine Lagerhaltung mehr erfordern, beispielsweise im Buchgewerbe (Computerdruck nach Bestellung). Bei Industriebauten ist zu beachten, inwieweit bei günstigeren Arbeitsplätze im Ausland eine Abwanderung zu befürchten ist. Wohnanlagen sind immer mit der Gesetzgebung zum Schutz des Mieters zu sehen.
Risiko bei einer Anlage in Immobilien
Die Risiken bei einer Anlage in Immobilien bestehen im evtl. möglichen vereinzelnen Leerstand des Objekte, im subjektiven Risiko des Mieters, das sich durch die Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse ergeben kann oder durch sein falsches Markt- oder Berufsverhalten. Aus der Bonität des Mieters und der Länge des Mietvertrages ergibt sich, ob man bei einer Renditeimmobilie von einer kurzfristigen oder einer langfristigen Rendite ausgehen kann. Eine echte langfristige Rendite liegt vor, soweit es sich bei einer Objektvermietung um einen Mieter handelt, der gesamtwirtschaftlich in einer marktsicheren Branche tätig ist und sogar diverse Betriebsstätten dieser Art hat, die innerbetriebliche Ausgleiche bieten. Bei der Berechnung einer Rendite für Wohngebäude geht man grundsätzlich von einer kurzfristigeren zu erzielenden hohen Rendite aus.
Die Berechnungsformel
Die Berechnungsformel für die Berechnung einer Nettorendite ist
Jahresnettomiete x 100
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: Nettokraufpreis
An einem Beispiel erläutert: Kaufpreis einer Immobilie: € 400.000 Nettomieteinnahme jährlich € 35.000 Berechnung: 35.000 x 100 = 3.500.000 : 400.000 = 8,75 Die Nettorendite beträgt im Rechenbeispiel: 8,75 %
Maximierung der Immobilienrendite
Die Maximierung der Immobilienrendite für den Investor zielt neben der eigenen Verzinsung des investierten Geldes aber auch darauf ab, was im Zweifelsfalle am Immobilienmarkt für das Objekt zu erlösen ist. Hier richtet sich der Preis nach den Zinsen des Kapitalmarktes und damit nach der Anzahl der Mieten. Liegen die Preise bei Wohnimmobilien beim 10- bis 14-fachen nach Kapital-Marktlage, so werden z. B. für Gewerbeanlagen des Einzelhandels (Discounter-Großladenanlagen) ca. das 7- bis 10-fachen je nach Angebot und Nachfrage gezahlt.
Grundprinzipien einer Immobilieninvestition
Die Grundprinzipen einer Immobilieninvestition zur Erreichung maximaler Immobilienrenditen sind: 1.) Der Standort, der in sehr guten Lagen zwar erst einmal eine höhere Investition erforderlich macht, aber in der Vermietbarkeit sich positiv niederschlagen kann, 2.) das Baujahr, die Bauweise und der Bauzustand. Vorausschauend ist zu überlegen, ob Bauobjekte in einem schlechten Bauzustand durch eine günstige Investition nicht erst interessant gemacht werden können. Je besser ein Bauzustand, um so geringer kann evtl. die Rendite sein, und 3. der Mieter, aber bei vermieteten Objekten bedeutet dies für die Investition: Je erstklassiger der Mieter um so höher die Investitionssumme. Am Ende heißt die Regel immer: Die Rendite schafft der Investor selbst durch eine kluge Investition.