Die Immobilien für das Gewerbe - Die Gewerbeimmobilien
Eine Immobilie ist ein Gebäude, was auf einem Grundstück fest aufgebaut ist und verschieden genutzt werden kann. Der Wert einer Immobilie ist immer abhängig vom Standort, wo das Gebäude steht (Gewerbegebiet, zentrale Lage gute Verkehrsanbindung, oder schlechte Lage) und dem Bauzustand. Einen sehr großen Einfluss auf den Wert hat die Innenausstattung, ist sie modern oder muss der Nutzer noch viel investieren. Zunehmend wichtig sind auch, welche Bedingungen die Kommunen bei einer Gewerbeansiedlung bieten. Werden nach dem Kauf Anschlussgebühren oder Straßenbaubeiträge fällig, wie erfolgt die Besteuerung. Bei gewünschten wichtigen Ansiedelungen, wo auch Arbeitsplätze entstehen, gibt es oft Fördermittel und für einige Jahre Befreiung von bestimmten Steuern.
Die Regeln beim Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien
Beim Kauf und Verkauf von Immobilien sind gesetzlich andere Regeln vorgeschrieben, als bei beweglichen Gütern. Kaufverträge müssen beim Notar abgeschlossen und von ihm beurkundet werden. Eventuelle Vorkaufsrechte sind zu beachten. In der Regel hat die Kommune immer ein Vorverkaufsrecht. Es können aber auch andere Rechte beim verkauf im Grundbuch eingetragen sein, die es zu beachten gilt. Je nach der Nutzung gibt es Wohnimmobilien, mit einer oder mehreren Wohnungen, Gewerbeimmobilien, die ausschließlich zu gewerblichen Zwecken genutzt werden und gemischte Immobilien. Bei den gemischten Immobilien, mit Wohn- und Gewerbenutzung, ist die überwiegende Nutzung für die Einstufung entscheidend. Es geht immer um die vorrangige Nutzung, so dass auch in einer Gewerbeimmobilie eine Wohnung integriert sein kann.
Die steuerrechtliche Behandlung
Gewerbeimmobilien werden hinsichtlich der steuerrechtlichen Behandlung, im Finanzbereich und im Baurecht anders behandelt als Wohn- oder Sonderimmobilien. Die Gewerbeimmobilie unterliegt nach den gesetzlichen Vorschriften einer vorgeschriebenen Abschreibung. Die jeder Wertverbesserung muss sie erneut überprüft und neu errechnet werden. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien wird eine Nettomiete errechnet, zu der noch Umsatzsteuer berechnet werden muss. Auch für die Ausgestaltung von Miet- oder Pachtverträgen gelten für Gewerbeobjekte andere gesetzliche Vorschriften als beim Wohnungsmietvertrag. Das trifft besonders auf die Betriebskosten und die vereinbarte Nutzung zu. Auch bei der Miethöhe und den Kündigungsfristen können bei den Gewerbeimmobilien andere Regelungen vereinbart werden als beim Wohnungsmietvertrag. Die Miethöhe kann frei vereinbart werden, ohne das zwingend die ortsübliche Miete zu beachten ist.
Der Unterschied zwischen der Wohnungsmiete und der Gewerbemiete
Im Unterschied zur Wohnungsmiete ist eine Gewerbemiete in der Regel eine Kaltmiete. Der Mieter, oder Pächter muss die laufenden Kosten (Betriebskosten, Steuern usw.) zusätzlich zur Miete, oder Pacht selbst zahlen. Die Gewerbeobjekte werden nach einem anderen Schlüssel besteuert, als Wohnhäuser (in der Regel höher). Das trifft für alle Gewerbeimmobilien zu, die nicht gemeinnützigen Zwecken dienen. Alle Immobilien, die gemeinnützigen Zwecken dienen und anerkannt sind, werden von der Grundsteuer befreit. Beim Verkauf muss für die Gewerbeimmobilie der Verkehrswert ermittelt werden. Das erfolgt über einen Sachverständigen, der dazu bestimmte Rechtsvorschriften zur Ermittlung beachten muss. Heute hat der Verkehrswert kaum noch etwas mit dem tatsächlichen Verkaufspreis zu tun. Dieser richtet sich immer nach den Verkaufsmöglichkeiten am Markt und weicht in der Regel vom Verkehrswert stark nach unten ab. In günstigen Lagen kann er allerdings auch über dem Verkehrswert liegen.
Von Welchen Personen kann eine Gewerbeimmobilie erworben werden ?
Die Gewerbeimmobilie kann von einer einzelnen Person, mehreren Personen, oder auch einer Firma (GmbH) als juristische Person erworben werden. Auch Kommunen, oder andere Einrichtungen können Gewerbeimmobilien erwerben. Zum Erwerb einer Gewerbeimmobilie kann der Käufer einen Immobilienkredit aufnehmen. Dieser wird von den Kreditinstituten zu unterschiedlichen Bedingungen bereitgestellt, so dass vor dem Vertragsabschluss ein Darlehensvergleich von verschiedenen Banken erfolgen sollte. Hier geht es in der Regel um hohe Investitionssummen mit langen Laufzeiten. Da sind geringe Unterschiede für den Zeitraum schnell mehrere tausend Euro, die eingespart werden können. Als Sicherheit wird von der Bank eine Grundschuld auf die Gewerbeimmobilie eingetragen. In der Regel vorrangig zur ersten Absicherung. Bei ausbleibenden Rückzahlungen oder auch bei Konkurs kann die Bank diese ohne Zustimmung an andere Interessenten verkaufen und ihr geliehenes Geld zurückholen.